벽

퍼시픽림과 설국열차.

어울리지 않아 보이는 두 영화 사이의 공통점. 괴생물체가 되었든 추위가 되었든 외부의 위협에 대응하기 위해 스스로를 격리시키는 사람들. 거대한 장벽이든 무한엔진의 열차이든. 하지만 그러한 격리는 문제를 야기할 뿐 해결책은 아닙니다.

격리는 스스로의 역량을 저하시켜 벽이 무너지는 순간 대응할 수 없게 하거나, 아니면 좁은 공간에서 부대끼며 사고의 틀 자체가 축소되도록 합니다.

이렇게 갇혀버린 사고. 벽을 넘어서지 못하는 시각은 벽을 무너뜨릴 외부의 더 큰 위협도, 벽이 필요없는 우호적 환경의 도래도 모두 인지할 수 없게 됩니다.

목적은 지키기 위함이라지만, 스스로를 가두고 건전한 발전을 저해하는 벽. 비단 영화속 이야기만은 아닐 겁니다.

갑자기 드는 생각. 종교와 전통을 지키기 위해서는 폐쇄적이면서도 돈을 벌기 위해서는 가장 개방적이었던 유대인들. 지키기 위한 벽이 있지만 그 벽이 차단이 아니게 만든 그들의 지혜를 생각해 봅니다.

유대인 이야기

유대인 이야기.유대인.

어찌보면 신기한 민족. 그러다 보니 유대인을 분석한 여러 책들과 글들이 있습니다.

이 책도 기본적으로 그러한 부류의 책 중 하나입니다. 하지만 그냥 그런 책은 아닙니다.

일찌감치 개개인들은 가장 자본주의적이며 공동체는 가장 사회주의적이었던 민족. 그것을 가능하게한 그들의 종교. 유대교, 천주교, 개신교, 이슬람교 등 불교를 제외한 주요 종교를 태생시킨 민족. 몰살시키려는 수많은 반유대주의와 학살에도 굴하지 않은 민족. 여러국가의 지배를 받았지만 지배국에 동화되지 않고 지배국가 보다 더 긴 생존능력을 보여 민족. 상업과 금융을 일찌감치 깨달은 민족. 

이러한 유대인들에 대해 좀더 알 수 있도록하는 책. 쉽지만은 않지만 이해하기 쉽게 쓰여진 책입니다.

시대적 배경을 이해할 수 있어서 구약성경의 이해에 도움이 되기도 하고요.

몇가지 이야기

몇가지 이야기

나와는 거리가 있지만 공감하는 문장. 

"공부는 엉덩이로 하는 거지만 일은 발로 해야 한다." 

영업쪽에 계신 분들이야 격하게 공감하실 것 같지만 사람을 만난다는 건 스텝이나 전문직에게도 역시 중요한 부분입니다. 어떤 사람을 어떻게 만나느냐는 다를 수 있지만. 

나와는 거리가 있지만 반대하는 문장. 

"경력직은 회사에 대한 충성심이 부족하다." 

경력직을 뽑을 때는 아주 신중해야 합니다. 좋은 방향으로도 나쁜 방항으로도 조직의 색깔을 바꿀 수 있습니다. 하지만 일단 뽑고 같은 직원이 되고나면 굳이 계속 경력직이라는 꼬리표를 붙여야할까 생각됩니다. 

경력직이 충성심이나 애사심이 있다 없다 묶어서 단정짓는 것도 맞지 않습니다. 특정인 예를 들 수는 있지만 들었다가는 뒷감당하기 힘들 것 같고.. 

삼국지 같은 고전을 보면 처음 충성을 맹세하고 끝까지 그 충성을 지키는 사람들도 있고, 개인의 이익에 따라 배신만 하다 비참한 최후를 만나는 사람도 있습니다. 하지만 한번 주군을 배신하지만 새로운 주군을 위해서는 목숨을 바치는 사람도 있습니다. 

거창하게 나간 것 같지만.. 개인마다 차이가 있겠지만, 충성은 맹목적이지 않고, 개인마다 자신과 맞는 조직이 따로 있는 경우도 많습니다. 

기존 생각에 기반한 일반화가 아니라 좀더 신중하게 다른 사람을 인정해야 겠습니다. 

그렇다고 모두가 발로 뛰어다녀야 하고, 경력직이 낫다는 뜻은 아닙니다. 다양성. 이 부분이 중요합니다.

이성과 감정

이성과 감정 

인간은 이성적인 동물이 아니라 이성적인 척 하는 감정적 동물이다. 25년전 한 친구의 말입니다. 

작게는 주위를, 크게는 뉴스를 보면 이성적으로 이해되지 않는 일들이 점점 많아집니다. 때로는 긍정적인, 때로는 부정적인 방향으로.불가능한 일을 가능하게 만들기도, 당연한 일이 이루어지지 않게 만들기도 하죠.

이성에만 의존하지 않고, 다른 사람의 감정을 생각하는 사람. 동시에 감정적 대립의 순간 이성적으로 행동하는 사람이고 싶습니다.

비록 지금은 나와 거리가 있는 모습이지만.

기내식 - British Airways

기내식 - British Airways

British Airways의 기내식들.

British Airways (ICN -> LHR)

Fish.

Beef와 fish 중 fish를 선택. 나름 김치도 있고, 고추장도 있다. BA를 너무 무시했나?

Beef.

Beef 또는 chicken. 그러나 거의 마지막 차례다 보니 선택의 여지가 없었다. 남은 건 beef 뿐.

British Airways (LHR -> ICN)

Beef와 pasta 중 beef를 선택.

정식 명칭은 Korean Beef Kalitchim. 하지만 나는 '수줍은 소고기'라 부른다. 소고기가 꽁꽁 숨어 있기에.

Snacks & Candies

비행기 뒤에는 이것들 외에 훨씬 더 많은 간식거리가 있다. 신라면 컵도. 하지만 일괄적으로 제공되지는 않고 아는 사람만 챙겨 먹을 수 있다.

English Breakfast.

또다른 메뉴인 오물렛과 가장 큰 차이는 소세지.

런던 첼시하버 (Chelsea Harbour, GB-ENG) (2013)

런던 첼시하버 (Chelsea Harbour, GB-ENG) (2013)

디자인하는 사람들에게는 꽤 유명하다는 영국 런던의 첼시하버. 디자인을 하는 사람은 아니지만 가보게 된 곳.

첼시하버에는 디자인센터만 있는 건 아니고 사무실, 호텔, 주택, mariner 등이 다 모여 있습니다. 그 중 디자인센터가 유명하다 보니 디자인센터는 2단계에 걸친 확장 공사를 할 예정이라고 합니다.

디자인하는 사람들은 꼭 둘러보는 아는 사람들에게는 유명한 곳이라는 모 블로그의 글을 보고 사람들이 좀 있겠거니 했는데.. 일하는 사람과 우리 일행 말고는 달랑 두명 봤었나?

금리 상승기 글로벌 부동산 시장을 보는 두가지 시각

금리 상승기 글로벌 부동산 시장을 보는 두가지 시각.

하나는 부동산이 인플레이션 헤지를 하는 좋은 투자안이라는 시각이고, 다른 하나는 금리인상에 가장 취약한 투자안 중 하나이기에 비중을 줄여야 한다는 시각입니다.

긍정적 시각은 물가와 경제회복에 따른 수요 증가를, 부정적 시각은 금리 그 자체를 봅니다.

좀더 보면...

기본적으로 가격은 순영업이익을 cap rate으로 나눈 값으로 나타낼 수 있습니다. 물가가 오르거나 임대수요가 늘면 임대료가 오르고 순영업이익은 증가하게 됩니다. 하지만 금리가 오르면 cap rate은 오르게 됩니다. 어느 쪽이 더 큰 영향을 미치느냐에 따라 영향은 다를 수 있습니다.

그럼 과연 임대료가 오를 것인가?

물가 전반의 관점 역시 의견이 나뉩니다. 풀린 유동성을 고려하면 경기회복시 화폐유통속도가 빨라지며 한순간 겉잡을 수 없는 인플레이션이 올 수 있다는 생각(주로 독일 등)과 사상 최대의 유동성 공급하에서도 물가가 안정적인데 섣부른 금리인상은 디플레이션을 유발할 수 있다는 우려.

의견이 나뉘는 것은 경기측면에서 보는 임대료에 대한 시각도 마찬가지입니다.경기가 바닥을 쳤으니 상승전환할 거라는 의견과 고용없는 회복은 지표만 좋지, (오피스의) 임대수요에 도움이 되지 않고 소비위축으로 (리테일의) 임대수요도 회복이 멀었다는 의견.

Cap rate 역시 전망이 갈립니다. 금리인상으로 cap rate가 올라 부정적이라는 의견과 금리와 cap rate의 상관관계가 높지않아 그렇게 위험하지 않다는 의견.

순영업이익을 계산할 때 차감되는 이자. 변동금리 대출의 경우 금리인상이 부정적이라는 점은 동의합니다. 하지만 영향력에 대해서는 이견이 있습니다. 임대수요 회복지연에 cap rate 오르고 대출금리까지 오르면 어려움이 배가된다는 시각과 대출은 libor와 같은 단기금리에 연동되고 금리상승은 당분간 장기금리 쪽에서만 있지 않겠냐며 그 영향력을 축소해 보는 시각.

이런 엇갈린 전망 속에 상업용 부동산 담보부 대출은 부동산의 안정성과 (금리상승시 유리한) 변동금리의 장점을 가진 투자대안이 될 수 있습니다.

Special persons make a difference

아래 글은 특정 회사를 평가하기 위한 목적이 아니며, 투자의사 결정에 영향을 주기 위한 의도로 쓰여지지 않았습니다.

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며칠 전 Blackstone Real Estate Debt Strategies Group의 Senior Managing Director인 Michael B. Nash을 만났습니다.

그는 Blackstone의 차별화된 장점이 있느냐는 질문을 던졌습니다. 많은 운용사들이 부동산 equity는 전략마다 차이가 크지만, 부동산 Debt 펀드의 경우 거기서 거기라는 말들을 했었기에.

Michael씨는 지식(knowledge), 실행력(execution capability), 사람(person)이라고 답변을 하였습니다.

지식(Knowledge)

Hotel, Industrial, Multifamily 등 전세계 다양한 Platform 공유하고, 직접 전달되고 습득되는 지식은 다른 곳에서 따라오지 못할 자산이라는 말.

equity와 debt 부문은 다르지만 유기적인 협조, 그리고 담당자들의 장기 근속을 통해 개인 뿐만 아니라 조직에 녹아드는 지식. 쉽게 따라갈 수 있는 지식은 아닐 겁니다.

실행력(execution capability)

위와 같은 자신들만의 지식과 다양한 경험을 바탕으로 하기에 대형 거래 및 복잡한 거래에 장점이 있다고 합니다. 사실 소규모 딜이나 단순한 구조의 딜은 블랙스톤이라고 특별할 건 없다고 인정하죠.

어차피 "Real rstate is real estate"이기에 시장에서 차별점은 없다며.

사람(person)

무엇보다도 그의 마지막 말이 와닿습니다. 이 글을 쓴 이유도 그 짧은 문장 때문이죠.

“Special persons make a difference.”

그리고 그들은 special persons를 보유하고 있기에 다르다는.

단지, 자기네 직원이기에, 대형 펀드를 운용하기에, 성과가 좋기에 특별한 것이 아니라 25년간 3~4번의 cycle을 겪으며 그들이 special 하다는 것을 알았고, 그런 special한 사람이 다른 회사가 아닌 Blackstone에 있다는 말.

어설픈 글로 옮기니 그 느낌이 확 떨어지기는 하지만... 참 멋지다는 생각이 들었습니다.

단순히 듣기 좋거나 그럴 듯한 말빨이 아니라, 긴 시간을 같이 하지 않았으면 할 수 없는, 성과가 좋지 않았으면 할 수 없는 그런 분위기.

결국 중요한 것은 "사람"이겠죠.

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다시 한번 말씀드리지만... 이 글을 포함하여 이 곳의 글들은 특정 기업의 평가나, 어떠한 형태로든 투자의사 결정에 영향을 주려는 의도로 쓰여진 것은 아니며, Fact가 아닌 주관적 의견이 대부분입니다.

특히 이 글은 그냥 "사람"을 강조하고, "사람"에 자신감을 갖는 말이 와닿아 적었을 뿐입니다.

적정금리

적정 금리.

최근 급등하기는 했지만 지금의 낮은 금리가 적정 수준인가? 장기 저성장으로 지나보면 오히려 지금이 높은 수준 아닌가?

금리 상승의 충격을 경험했던 미국은 1994년의 아픈 기억을 떠올리며 경고하는 사람들이 있지만 우리나라는 그 보다는 과도한 하락에 따른 되돌림일 뿐이라고 이야기하는 사람들이 (제 주위에는) 대부분입니다.

그런데 금리가 두자릿 수에서 7~8% 대로 내려왔을 때를 기억하시나요?

어디까지 금리가 내려갈까 적정 금리가 어느 수준일까 궁금해할 때, 한때 유행하던 건 '국고 3년 금리 = 경제성장률 + 물가상승률'이라는 공식이었습니다.

당시 미국에서 공부하고 온 친구가 왜 유독 한국에서만 그런 정체불명의 공식이 절대진리 처럼 받아들여지냐고 묻기도 했습니다.

당시 통용되던 논리는 '명목이자율 = 실질이자율 + 물가상승률'인데 실질이자율은 확인할 수 없기에 경제상승률을 대용치로 쓴다는 것이었지만... 제가 보기엔 그냥 그 당시 금리수준을 나타내기 좋았기 때문이었습니다.

그때는 고성장이 기대되고 지금은 저성장이 우려된다고요? 잠재성장률 하락으로 지금 금리도 높은 수준이라고요? 7~8%의 수준이 적정한 수준이라고 볼 때도 잠재든 기대든 경제성장률은 4~5%선 이었습니다. 물가상승이 3~4%였고요. 지금 보다 높지만 2~3% 성장에 2%의 물가인 지금보다 그렇게 많이 높지는 않습니다.

중간에 몇단계를 거칩니다. 처음에는 3년 금리를 설명한다고 했다가 3년 금리가 구조적으로 하회하자 위 공식은 장기균형 금리이고 장기금리와 3년 금리 스프레드 만큼 낮은게 정상이다, 성장률은 뭘 써야한다, 물가는 뭘 써야한다 등의 수정론이 나오다가 금리하락 속도가 지속적으로 더 빠르자 쑥 들어가고 다른 이야기들을 하죠.

그땐 사람들이 멍청해서 몰랐다? 그렇진 않을 겁니다. 그럼 지금이 잘못되었고 금리는 급등한다? 그것도 아닙니다. 경제성장이나 물가만으로 설명이 될 때도 있지만 설명이 안될 때도 있습니다. 특히 단기적 방향성은 민감하게 반영되지만 경제만으로 장기적인 균형 금리 수준을 설명하기는 어렵습니다. 풀린 돈도 중요하죠.

혹자는 돈이 많이 풀렸다는 의견에 강하게 반대합니다. 시중에 돈이 많이 풀렸다지만 주위를 보면 다 돈이 없다며 유동성은 허상이며 돈이 풀렸다는 것은 허구라는 주장이죠. 그 많다는 돈이 어디로 갔냐?

그건 유동성이 허상이기 때문이 아니라 안돌기 때문이죠. 돈들은 대거 채권으로 갔고, 채권가격을 올려놓은 겁니다.

고령화, 저성장, 저금리

고령화, 저성장, 저금리.

중장기 전망에서 가장 흔히 듣는 말들이며, 상당수 사람들이 절대 진리로 받아들이는 이야기.

그러나 인구 고령화가 반드시 경제 저성장을 가져 오는가?

고령화가 저성장으로 이어진다는 것은 농업의 시대나 조금 더 나아가도 산업의 시대에 적합한 이야기입니다. 노동인구와 생산력 감소로 잠재 성장률이 하락하게 되고 경제는 장기 침체로 간다는.

하지만 자동화를 넘어 정보화, 더 나아가서 창조화로 넘어가는 시대에, 일자리 감소로 일을 못하는 시대에, 일을 할 수 있지만 일자리가 없어서 일을 못하는 어르신들이 넘치는 시대에 고령화가 그 원인이라고 보기는 어렵습니다.

물론 저도 고령화와 저성장이 이어질 가능성이 높다고 봅니다. 하지만 둘은 같이 발생하는 거지 원인과 결과는 아니라고 봅니다.

저성장은 오히려 양극화가 경제 비효율성을 높이고, 산업화를 지나 급변하는 경제 구조에 충분히 적응하지 못하기 때문입니다.

물론 고령화가 지속되면 장기적으로 연기금 고갈, 보험사의 cash out으로 전환 등 기존 금융회사에 큰 위험은 올 겁니다. 하지만 다른 한편에서는 그 돈이 옮겨 가서 기회를 만들고 있겠죠. 경제와 산업구조의 재편이지 고령화 그 자체의 문제는 아닙니다.

고령화로 인한 저성장의 예로 드는 일본. 일본의 문제는 산업화 이후의 변화에 적응하지 못했기 때문이기도 하지만 가장 큰 문제는 국가와 기업은 부유한데 개인은 (상대적으로) 가난한 양극화에 있었습니다.

그렇다면 고령화든 다른 이유든 저성장이 와서 일본식 초저금리로 이어질까? 적정 금리 수준은? 이 부분은 나중에 이어서...